Thư Ngỏ

Kính gửi: Quý Cư dân tòa nhà TOPAZ – Saigon Pearl

Chúng tôi, Ban Kiểm soát (BKS) Tòa nhà Topaz, được hơn 90% cư dân trực tiếp tham dự Hội nghị Nhà chung cư (HNNCC) ngày 14/12/2024 bầu, với nhiệm vụ đại diện cho cư dân để kiểm tra và giám sát hoạt động của Ban Quản trị (BQT) và Ban Quản lý (BQL). Thành viên BKS là các chủ sở hữu đang sinh sống tại địa bàn, với thông tin như sau:

Họ & TênCăn hộVai tròSố ĐTDĐ
Trần Hoàng Anhxx02 Topaz 2Trưởng Ban BKS0916xxx483
Lê Thụy Lan Phươngxx02 Topaz 2Phó Ban BKS0904xxx799

Qua quá trình kiểm tra các báo cáo và tài liệu được BQL cung cấp, BKS đã phát hiện nhiều bất cập nghiêm trọng liên quan đến quản lý tài chính và tuân thủ pháp luật của BQT, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của cư dân. Chúng tôi xin báo cáo trung thực các bất cập và dấu hiệu sai phạm để Quý Cư dân được nắm trước khi có thể quyết định tập thể các biện pháp điều tra sâu để có thể kết luận hành vi sai phạm khách quan.

I. Bất cập trong quản lý tài chính

  1. Quỹ bảo trì Tòa Topaz cạn kiệt bất thường: Tính đến cuối năm 2023: (Xem chi tiết)
    • Tòa Sapphire:       còn 79,9 tỷ đồng
    • Tòa Ruby :       còn 37,3 tỷ đồng
    • Tòa Topaz :       còn 26,3 tỷ đồng

Việc sụt giảm này sẽ dẫn đến việc cư dân Topaz sẽ phải đóng thêm 2% giá trị căn hộ để bổ sung quỹ bảo trì, ngoài phí quản lý hàng tháng.

Câu hỏi: Vì sao quỹ bảo trì Tòa Topaz lại sụt giảm nghiêm trọng như vậy ?

  1. Quy trình thu chi và báo cáo tài chính thiếu minh bạch: Báo cáo thu chi của BQT không tuân theo chuẩn mực báo cáo tài chính, thiếu các thông tin quan trọng như tổng tài sản, tổng nợ phải trả, và quỹ kết dư, khiến cư dân không thể biết chính xác số dư quỹ bảo trì thực tế. Nghiêm trọng hơn, các khoản thu chi tài chính với tổng số tiền rất lớn (~40 tỷ đồng) trong hai năm 2023 và 2024 chưa từng được cư dân thông qua kế hoạch thu chi tài chính tại HNNCC theo quy định pháp luật.
  1. Chênh lệch lớn trong số liệu: Báo cáo thu chi của BQT tại HNNCC cho biết quỹ bảo trì là 26,31 tỷ đồng, nhưng báo cáo kiểm toán ghi nhận 27,07 tỷ đồng, chênh lệch ~760 triệu đồng. Ngoài ra, số tiền trích quỹ bảo trì gửi tiết kiệm ngân hàng cũng không khớp: báo cáo kiểm toán ghi hơn 8 tỷ đồng, trong khi BQT báo cáo hơn 26 tỷ đồng.
  1. Thu phí dịch vụ thấp bất thường, có dấu hiệu ưu ái cho chủ đầu tư khai thác thương mại: (Xem khảo sát giá tham khảo)
    • Phí quản lý kinh doanh dịch vụ 1.400 m² tầng hầm chỉ bằng 50% phí dân sinh của cư dân.
    • Phí quản lý 3.500 m² khu thương mại chỉ tương đương phí dân sinh, trong khi các khu chung cư khác thường thu cao gấp 2-3 lần.
  1. Không thu phí đỗ xe máy để bổ sung quỹ bảo trì: Luật qui định nơi để xe máy ở tầng hầm thuộc sở hữu chung của chung cư. Tuy nhiên, trong 16 năm qua, BQT không thu phí gửi xe máy ở tầng hầm để bổ sung quỹ bảo trì theo quy định pháp luật mà để cho công ty có quyền lợi liên quan của CĐT đứng ra thu về nhiều tỷ đồng. Số tiền này đã, đang và sẽ đi về đâu?
  1. Nợ kéo dài từ Chủ đầu tư (CĐT): BQT không có biện pháp thu hồi khoản nợ hơn 6 tỷ đồng từ CĐT từ năm 2010, trong đó có hơn 261 triệu đồng phí quản lý được CĐT miễn cho một số căn hộ và việc này cần được làm rõ để truy thu từ CĐT. Khoản nợ này cũng không được BQT báo cáo rõ ràng tại HNNCC.
  1. Tự ý tăng lương, phụ cấp: Năm 2023, BQT tự ý tăng lương và phụ cấp cho BQL lên gần 700 triệu đồng mà không có sự đồng thuận của cư dân tại HNNCC.
  1. Doanh thu thuế giá trị gia tăng không minh bạch: Báo cáo kiểm toán năm 2023 ghi nhận doanh thu từ thuế giá trị gia tăng hơn 2,5 tỷ đồng, nhưng báo cáo thu chi của BQT không đề cập đến khoản tiền này. Hiện số tiền này đang ở đâu?
  1. Chưa có báo cáo kiểm toán 2024: Đến thời điểm hiện tại (20/05/2025) BQT chưa cung cấp báo cáo kiểm toán cho năm 2024, khiến cư dân không có cơ sở đáng tin cậy để đánh giá tình hình tài chính và quỹ vận hành, quỹ bảo trì, quỹ kết dư cho các năm 2023, 2024 và dự toán 2025. Vì vậy, việc xem xét thông qua các Báo cáo thu chi tài chính của BQT yêu cầu là chưa thể.

II. Vi phạm quy định pháp luật

  1. Cắt giảm dịch vụ thiết yếu trái ý kiến cư dân: Dù cư dân đã biểu quyết không được cắt giảm các dịch vụ thiết yếu như vệ sinh, bảo vệ, phun xịt côn trùng, kỹ thuật, thang máy, máy lạnh… để đảm bảo an toàn và chất lượng sống, BQT vẫn tự ý cắt giảm trong khi cư dân vẫn đóng phí đầy đủ, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sự an toàn và chất lượng sống của cư dân.
  • Tự ý chi tiêu không qua phê duyệt: BQT đã thực hiện các khoản thu chi cho năm 2023 và 2024 mà không trình dự toán ngân sách cho cư dân phê duyệt tại HNNCC, vi phạm Điều 145 và Điều 155 Luật Nhà ở năm 2023.
  • Huy động ủy quyền trái luật: BQT chỉ đạo lễ tân và bảo vệ đi từng căn hộ để lấy phiếu ủy quyền cho thành viên BQT, nhằm tự biểu quyết thông qua các nội dung mà theo luật phải được cư dân thông qua ở HNNCC (các khoản thu chi tài chính, tăng phụ cấp cho chính thành viên BQT, quyết tăng 33% phí quản lý lên 17.900 đồng/m²…). Đây là hành vi dùng phiếu ủy quyền để “tự giao dịch với chính mình” – vi phạm quy định tại khoản 3 điều 141 Bộ Luật Dân sự năm 2015. Trong khi đó,, những nội dung và biểu quyết của  BQT từ ủy quyền lại mang tính chất đối lập với lợi ích của các Chủ Sở hữu. Hành vi này của BQT cũng là trái với pháp luật theo khoản 2 điều 141 của Bộ luật Dân sự 2015.

III. Đề xuất của BKS:

Chúng tôi, BKS, đang nỗ lực bảo vệ quyền lợi của cư dân Tòa Topaz, những chủ nhân đích thực vừa là chủ sở hữu vừa đồng thời là cư dân đang sinh sống trong tòa nhà đảm bảo sự minh bạch và công bằng trong quản lý tài chính và vận hành tòa nhà. Để đạt được mục tiêu này, chúng tôi tha thiết kêu gọi sự đồng thuận của hơn 50% cư dân (trong tổng số 528 căn hộ) thông qua các hành động sau:

  1. Tham dự Hội nghị Nhà chung cư: Kính mong quý cư dân sắp xếp thời gian tham dự HNNCC trong thời gian tới để nắm rõ tình hình, góp ý, biểu quyết các vấn đề chung của chung cư, nhằm bảo vệ quyền lợi của chính mình.
  • Bãi nhiệm Ban Quản trị hiện hành: Tại HNNCC sắp tới, chúng tôi đề xuất bãi nhiệm BQT hiện tại nhằm ngăn chặn các hành vi sai trái tiếp diễn, đi ngược lại ý chí và quyền lợi của cư dân.Chúng tôi tin tưởng rằng chỉ khi thành phần BQT được cải tổ, trong đó bao gồm các đại diện xứng đáng của chủ sở hữu dám đấu tranh cho sự công khai minh bạch và dân chủ, thì các chủ sở hữu và cư dân mới có cơ hội tiếp cận các thông tin xác thực nhằm làm rõ và kết luận các bất cập tài chính như nêu tại mục I và mục II trên đây, nhằm quyết định tập thể các biện pháp cải thiện tình hình chất lượng cuộc sống cũng như đóng góp xác đáng của chủ sở hữu / cư dân vào qũy bảo trì và vận hành của tòa nhà, cũng là để đối xử công bằng và hợp lý cho các dịch vụ chung cư do các đơn vị dịch vụ xứng đáng cung cấp.
  • Ủy quyền biểu quyết (nếu không tham dự được): Trong trường hợp không thể tham dự HNNCC, Quý Cư dân có thể ủy quyền cho chủ sở hữu hoặc người sử dụng chung cư khác mà mình tin tưởng (người thân, bạn bè, người thuê nhà, hoặc BKS …) – những người có cùng chí hướng và mục tiêu bảo vệ quyền lợi cư dân.

IV. Kênh thông tin minh bạch

Để nhận thông tin chi tiết và tài liệu, chứng cứ về tình hình vận hành, thu chi tài chính, Quý Cư dân có thể tham gia hai nhóm Zalo chính thức của BKS:

  • Nhóm “Thông báo”: Cập nhật thông tin chính thức từ BKS. 
  • Nhóm “Thảo luận”: Trao đổi, góp ý giữa cư dân và BKS.

Lời kết

Chúng tôi hiểu rằng cư dân Tòa nhà Topaz đang phải đối mặt với nguy cơ thiệt hại tài chính và rủi ro tiềm tàng về an ninh trật tự, vệ sinh môi trường, sức khỏe… do những bất cập trong công tác quản lý. Bằng sự chính trực và trung thực, BKS cam kết đấu tranh vì sự minh bạch, công bằng và an toàn trong vận hành tòa nhà, vì lợi ích chung của tất cả cư dân. Sự đồng hành và ủng hộ của quý cư dân là nguồn động lực lớn nhất để chúng tôi tiếp tục sứ mệnh này.

Quý Cư dân có câu hỏi và góp ý có thể trao đổi trực tiếp trên nhóm Zalo “Thảo luận” hoặc liên hệ riêng các thành viên BKS.

Trân trọng,

Ban Kiểm soát Tòa nhà Topaz – Saigon Pearl

Scroll to Top